Co o hydroizolacjach zarządca wiedzieć powinien…

Wilgoć w budynku to problem, który dotyczy także zarządców nieruchomości. Woda wpływa destrukcyjnie na powierzone im obiekty, wystarczy jeden słaby punkt aby zaczęła degradować budynek. Niestety najczęściej decyzje o podjęciu remontu zapadają dopiero w sytuacji kiedy zniszczenia są już widoczne, a gdyby wcześniej osoby odpowiedzialne za stan techniczny budynków zareagowały zapewne wielu takich sytuacji można by uniknąć.

Każdy obiekt budowlany wymaga regularnych przeglądów i konserwacji. Na co zwrócić uwagę i jak zadbać o budynek to informacje, które powinien znać każdy dobry gospodarz bowiem nawet prawidłowo wykonany obiekt budowlany, bez konserwacji nie przetrwa długo. 1 tak jak każdej wiosny przychodzi czas wykonywania przeglądów budynków, przeprowadzania ocen stanu technicznego i podsumowania zgłoszeń i usterek przedstawionych przez użytkowników lokali, tak okres wakacyjny i jesienny jest czasem przeprowadzania remontów wykrytych uprzednio usterek.

Oczywiście najlepiej jest jeśli ocenę stanu technicznego budynku powierzymy specjaliście. Zaproszenie na obiekt fachowca z pewnością zaprocentuje wiedzą i świadomością jakie są źródła problemów, jakie istnieją możliwości naprawy i w końcu – co bardzo ważne – jakie są realne koszty tych prac. Z mojego doświadczenia zawodowego wynika, że nader często zdarza się, że wyboru wykonawcy dokonujemy tylko na podstawie ceny. Mało tego – podstawowym kryterium zdarza się być najniższa cena, co jest niedopuszczalne. Dokonujemy wszak wyboru bez pełnej świadomości jakiej jakości są wybrane materiały i z jakiegoś względu oferent mógł zaproponować aż tak niską cenę, odbiegającą od innych ofert. Wtedy co prawda z pewnością uspokaja nas fakt, że wykonawca udziela gwarancji więc nawet jak coś złego się stanie to problem leży po jego stronie. Ale jest to złudne poczucie bezpieczeństwa. Co bowiem zrobić, gdy okaże się, że przyczyna problemu nie wynika z bezpośrednich działań wykonawcy a mogła być usunięta podczas tych prac, że tuż po okresie gwarancji (zwykle trwa ona 3 lata) pojawia się problem. Wtedy okazuje się, że dużym błędem był brak wykonania podstawowej analizy oferty, ale Polak jest mądry dopiero po szkodzie. Trzeba pamiętać, że ofert składanych przez wykonawców mających swobodę w proponowaniu technologii wykonania praktycznie nigdy nie da się porównać. Mnogość systemów i jeszcze większa ilość „hybryd” powoduje, że tylko specjalista może pokusić się o porównanie. Ponadto zazwyczaj remont wiąże się z pasmem wyskakujących „niespodzianek”. Trudno je przewidzieć przed remontem, zwłaszcza osobie bez doświadczenia. Warto wtedy skorzystać z pomocy specjalisty, który jest w stanie przewidzieć potencjalne trudności. Pomoże także dokonać analizy stanu budynku i wreszcie w wyborze optymalnego rozwiązania ekonomicznego i technologicznego, skrojonego na potrzeby danego, konkretnego budynku.

Z pomocą z zakresu hydroizloacji i walki z wilgocią w budynku, bo o niej mowa w niniejszej publikacji, przychodzi Stowarzyszenie Wykonawców Hydroizolacji i Renowacji w Budownictwie. Jest to grupa specjalistów zajmujących się od lat problematyką remontów hydroizolacyjnych, posiadająca wieloletnie doświadczenie szczególnie z budynkami wielolokalowymi. Przetestowaliśmy dziesiątki materiałów, poznaliśmy smak błędów wykonawczych. Problemy z jakimi spotykamy się w budynkach wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych pozwoliły na dogłębne poznanie mechanizmów destrukcji m.in. tarasów, balkonów, zawilgoceń w piwnicach, garażach.

Należy pamiętać, że wystarczy jeden słaby, newralgiczny punkt aby woda zaczęła niewidzialną dla użytkownika destrukcję obiektu budowlanego. Niestety najczęściej decyzje o podjęciu remontu zapadają w sytuacji kiedy zniszczenia są już widoczne. Zapewne wielu takich decyzji można by uniknąć gdyby osoby odpowiedzialne za stan techniczny budynków zwracały baczniejszą uwagę na szczegóły najbardziej problematyczne.

Z naszej współpracy z zarządcami wynika, że najwięcej kłopotów wiąże się z tarasami i balkonami, budynków którymi zarządzają. Najczęściej problemy te dotyczą m.in.:

■ Obróbek blacharskich

Większa część obróbek jest zakryta innymi warstwami. Trudno zaobserwować ogniska korozji. A brak specjalistycznej wiedzy wykonawcy na temat zabezpieczenia obróbek na etapie ich montażu skutkuje pojawianiem się korozji już po kilku czy kilkunastu miesiącach. W taki sposób rozpoczyna się proces destrukcji pozostałych elementów balkonów i tarasów. Wtedy, często jest już za późno na naprawy miejscowe i pojawia się konieczność kompleksowego remontu.

■ Balustrad

Sposób w jaki mocowane są słupki balustrad w płytach balkonowych to kolejny aspekt wymagający szczególnej uwagi. Można stwierdzić – ile słupków tyle problemów. Montaż bezpośrednio na powierzchni płyty balkonowej powoduje przebicie izolacji wodochronnych. To kolejne miejsce od którego woda zaczyna swoje destrukcyjne oddziaływanie. Ale i w takim przypadku istnieje metoda na skuteczne uszczelnienie. Stosowanie odpowiednich mas poliuretanowych oraz taśm butylowych daje dużą gwarancję na osiągnięcie sukcesu.

Oczywiście precyzja wykonania ma również ogromne znaczenie. Dlatego powierzenie prac fachowcom daje największą gwarancję wyeliminowania problemu.

■ Uszczelnień strefy zamocowania ościeżnic drzwi balkonowych

Widok zniszczeń tynków wewnętrznych bezpośrednio przy drzwiach balkonowych to oznaka, że uszczelnienie w tym miejscu nie działa. Materiały z jakich produkuje się elementy ościeżnic nie zawsze „współpracują” z zaprawami uszczelniającymi. Następuje rozszczelnienie i tak jak w poprzednich przypadkach – woda penetruje warstwy pod płytkami ceramicznymi. Zaobserwowane od wewnątrz zniszczenia wcale jednak nie oznaczają, że wystarczy skoncentrować się jedynie na naprawie tylko tego fragmentu. Bardzo często dochodzi do zawilgocenia warstwy docieplenia płyty tarasowej, co w konsekwencji prowadzi do kapitalnego remontu. Prawidłowe uszczelnienie tej strefy, potocznie nazywanej pachwinową, niemal zawsze wymaga zdemontowania części elewacji i wykonania prawidłowo wywiniętej izolacji na odpowiednio przygotowaną powierzchnię muru (należy przy tym pamiętać o odpowiedniej wysokości wywinięcia). Na balkonach i tarasach w okresie zimowym gromadzi się spora ilość zastoiny śniegowej. Podczas procesu topnienia, woda przedostaje się za płaszcz styropianu elewacyj-nego i przenika przez niezabezpieczoną konstrukcję ścian.

Należy tu jednak zaznaczyć, że zniszczenia tynków w bezpośrednim sąsiedztwie drzwi, o których tu mowa, nie zawsze muszą oznaczać nieszczelność. Warto popatrzeć na ten problem z punktu fizyki budowli. Może on bowiem także wynikać np. z przemarzania glifów i skraplania się pary wodnej na tynkach wewnętrznych.

Kilka wyżej omówionych problemów to tylko wybrane przykłady, z jakimi członkowie Stowarzyszenia spotykają się w codziennej pracy z zarządcami. Do tej „kolekcji” należy dodać m.in. wycieki wody od spodu balkonów, cieknące dylatacje w garażach oraz całą gamę przebić instalacyjnych, spękania stropów i ścian, na których wyciekająca woda wytwarza nacieki wapienne, zalewanie szachtów windowych, pojawianie się wysączeń na styku ścian fundamentowych i płyt garażowych, zawilgocone piwnice, nieszczelności zamocowań odwodnień liniowych oraz wiele innych.

Jak Państwo widzą, podstawowa wiedza dotycząca hydroizolacji jest bardzo cenna. Niniejsza publikacja ma na celu w sposób praktyczny i przejrzysty wskazać zarządcom nieruchomości tajniki z tego zakresu robót budowlanych, przydatne podczas wyboru najkorzystniej oferty na rynku. Mamy nadzieję, że zamieszczone w poradniku informacje ułatwią Państwu dokonanie właściwego wyboru.

Jeśli natomiast chcieliby Państwo zasięgnąć fachowej porady, to członkowie Stowarzyszenia Wykonawców Hydroizolacji są do Państwa dyspozycji. Dysponujemy fachowcami zajmującymi się zarówno diagnostyką jak i projektowaniem. Mamy również wsparcie w służbach technicznych firm produkujących specjalistyczne materiały budowlane.

Na koniec chciałbym podkreślić, że jeśli przedstawiciel zleceniodawcy, którym najczęściej jest administrator, już na wstępie wykaże się znajomością danej problematyki to wykonawca na pewno dołoży wszelkich starań aby prace wykonać systemowo i zgodnie ze sztuką budowlaną.

Czego sobie i Państwu życzę.

Źródło: Teczka Administratora, numer 3/2013

Robert Krawczyk

Author: Robert Krawczyk

Inżynier budownictwa z 25 letnim stażem. Posiada uprawnienia budowlane od 1993 r. Od 12 lat specjalizuje się w zagadnieniach hydroizolacyjnych. Ponadto właściciel firmy Izoltechnika-Pro / specjalistyczne wykonawstwo, ekspertyzy , projektowanie hydroizolacji. Założyciel i prezes Stowarzyszenia.

Udostępnij artykuł na

Nie musisz wiedzieć jak, ważne że właśnie znalazłeś kogoś kto wie